Ce qu’il faut retenir
- Définition de la colocation selon l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale », sous un contrat unique ou plusieurs contrats, sauf la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires de Pacs au moment de la conclusion initiale du contrat.
- Selon Service-Public, la colocation prend la forme d’un bail commun signé par tous, ou d’autant de contrats qu’il y a de colocataires.
- Avec une clause de solidarité, chaque colocataire et sa caution répondent de la totalité du loyer et des charges. Celui qui part reste tenu jusqu’à la date d’effet de son congé si un remplaçant figure au bail, sinon au plus tard six mois après (article 8-1, VI).
- La co-occupation à temps partagé de Kowo repose sur d’autres règles : des jours distincts, un bail à jours définis par occupant, et des occupants « ni solidaires ni indivis entre eux ».
- Barème d’exemple hors Paris : deux nuits fixes par semaine à 55 € la nuit reviennent à environ 476 € par mois.
Inès vient d’être embauchée à Lille et cherche où s’installer. Une collègue lui propose une chambre dans l’appartement qu’elle loue avec une autre personne. Le mot « colocation » est lâché, et avec lui une question qu’Inès ne s’était pas posée : si l’un des trois ne paie plus, qui paie à sa place ?
La réponse dépend du bail. En sortant, vous saurez repérer la clause de solidarité dans un bail de colocation et dire combien de temps elle vous engage.
La définition de la colocation dans la loi de 1989
Le texte de référence est l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Son premier paragraphe définit la colocation comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ».
Il faut plusieurs locataires, un même logement, et que ce logement soit la résidence principale de chacun. Le nombre de contrats, lui, est libre : un seul ou plusieurs. Et un couple marié ou pacsé qui loue seul un logement n’est pas en colocation. Service-Public le dit plus simplement : « La location d’un logement à un unique couple (marié ou pacsé au moment de la signature du bail) n’est pas une colocation. »
Bail commun ou baux individuels
Avec un bail commun, Service-Public précise que le bail « doit être signé par tous les colocataires et le propriétaire ». Un occupant qui ne signe pas le bail n’est pas colocataire : « Il n’a pas de droit sur le logement, même s’il paie une partie du loyer. »
Avec des baux individuels, « Chaque colocataire signe avec le propriétaire un bail indépendant », et chaque bail doit préciser « la chambre dont chaque colocataire a l’usage privatif, et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires ». La loi pose alors un minimum : selon l’article 8-1, II, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux « à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes ».
En baux individuels, quand un colocataire part, la même fiche Service-Public indique que le propriétaire peut choisir un nouveau colocataire « sans avoir à obtenir l’accord des autres colocataires ».
La clause de solidarité et ses limites
C’est la clause qui intéressait Inès. Avec une clause de solidarité, selon Service-Public, « Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues (loyer et charges locatives) au propriétaire » : chacun « s’engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas ». Sans elle, chacun ne doit que sa part.
Et quitter le logement ne suffit pas à s’en libérer tout de suite. L’article 8-1, VI fixe la règle : la solidarité du colocataire et celle de sa caution « prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. »
Deux cas, donc. Un nouveau colocataire remplace le partant pendant son préavis : selon Service-Public, l’obligation dure jusqu’à la fin de ce préavis. Personne ne le remplace : elle s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet du congé. Le même article impose un garde-fou côté caution : l’acte de cautionnement « identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution ».
Le bail mobilité, lui, interdit cette clause : l’article 25-13 de la loi de 1989 répute non écrite « toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions ». Notre article sur le bail mobilité détaille ce bail.
Co-occupation à temps partagé : ce qui change
La co-occupation à temps partagé, le modèle de Kowo, met aussi plusieurs personnes sur un même logement. Ce qui la distingue de la colocation est écrit dans le bail type.
Chaque occupant a des jours précis, fixés pour toute la durée du bail, et le bail à jours définis le dit ainsi : « Le droit d’occupation du Locataire porte exclusivement sur les jours suivants de chaque semaine ». Le propriétaire peut consentir à d’autres occupants, « sur d’autres jours de la semaine, des droits d’occupation de même nature portant sur les mêmes locaux ». Chacun a donc la jouissance exclusive sur ses jours.
Il n’existe pas de bail commun : chaque occupant signe son propre bail à jours définis, d’au moins trois mois. Ce bail est « régi par les articles 1714 et suivants du Code civil ».
Le bail type contient une clause de non-solidarité : « Les occupants du logement ne sont ni solidaires ni indivis entre eux. Chaque occupant répond exclusivement de ses propres obligations au titre de son propre contrat, notamment du paiement de son propre loyer. » Elle ajoute qu’un impayé ou une résiliation « n’affecte ni les droits ni les obligations des autres occupants du même logement ».
| Colocation | Co-occupation à temps partagé (Kowo) | |
|---|---|---|
| Logement | Un même logement, loué à plusieurs locataires | Un même logement, chaque occupant sur ses jours |
| Contrat | Bail commun ou un bail par colocataire | Un bail à jours définis par occupant |
| Solidarité | Possible par clause, jusqu’à six mois après la date d’effet du congé | Aucune : « ni solidaires ni indivis » |
Le fonctionnement complet du modèle est décrit dans la co-occupation à temps partiel. Le coliving, qu’on confond souvent avec les deux, a son propre article : coliving, définition et différence avec la co-occupation.
Exemple chiffré : deux nuits par semaine
Prenons maintenant quelqu’un qui ne passe que deux nuits par semaine à Lille, toutes les semaines. Les montants ci-dessous sont un barème d’exemple hors Paris, pas des prix relevés à Lille.
| Formule | Base | Coût mensuel |
|---|---|---|
| Hôtel | 125 € la nuit | environ 1 100 € |
| Meublé touristique | selon l’annonce | environ 780 € |
| Location à jours fixes | 55 € la nuit | environ 476 € |
Le calcul de la dernière ligne : 55 € × 2 nuits × 4,33 semaines = 476 € par mois.
Face à l’hôtel, l’écart est de 624 € par mois (1 100 − 476), soit 7 488 € sur un an. Face au meublé touristique, il est de 304 € par mois (780 − 476), soit 3 648 € sur un an.
La page location meublée à temps partiel à Lille présente la formule dans cette ville.
Côté propriétaire : plusieurs contrats, aucune solidarité
Pour le propriétaire, la clause de solidarité d’une colocation en bail commun est une protection : selon Service-Public, il peut l’insérer « pour se protéger des risques d’impayés », chaque colocataire devenant redevable de la totalité. La co-occupation à temps partagé ne la lui offre pas, puisque chaque occupant ne répond que de son propre loyer.
En contrepartie, chaque contrat vit seul. Le départ d’un occupant, dit le bail type, « n’emporte aucune reprise de ses obligations par les occupants restants », et les autres baux continuent. Avec le barème d’exemple, trois occupants à deux nuits par semaine représentent environ 1 428 € de loyer brut par mois (3 × 476 €).
Pour situer ce modèle parmi les autres façons de louer un bien, notre article louer sa résidence secondaire : les 5 options comparées met côte à côte location longue durée, meublé de tourisme, bail mobilité, colocation et location à temps partiel.
Les points à vérifier avant de signer
- Le nombre de contrats. Bail commun signé par tous, ou un bail par colocataire : les règles de départ et de remplacement ne sont pas les mêmes.
- La clause de solidarité. Cherchez-la dans le bail commun. Si elle y est, vous répondez de la totalité du loyer et des charges, pas seulement de votre part. Et si c’est vous qui partez, votre solidarité prend fin à la date d’effet de votre congé si un remplaçant figure au bail, sinon au plus tard six mois après.
- L’acte de cautionnement. Il doit nommer le colocataire dont le départ met fin à l’engagement de la caution, sous peine de nullité.
- La chambre, en baux individuels. Le bail précise la chambre privative et les parties communes ; la loi exige au moins 9 m² et 20 m³ de locaux privatifs.
- Votre rythme. En co-occupation à temps partagé, les jours sont fixés pour toute la durée du bail : comptez vos nuits réelles avant de les choisir.
Questions fréquentes sur la colocation
Quelle est la définition de la colocation ?
Selon l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, c’est la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, sous un contrat unique ou plusieurs contrats avec le bailleur. La location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires de Pacs au moment de la conclusion initiale du contrat n’en est pas une.
Combien de temps dure la solidarité après le départ d’un colocataire ?
Selon l’article 8-1 de la loi de 1989, elle prend fin à la date d’effet du congé, si un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elle s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet du congé, pour le colocataire comme pour sa caution.
En quoi la co-occupation à temps partagé diffère-t-elle d’une colocation ?
Les occupants ont des jours distincts, fixés pour toute la durée du bail. Chacun signe son propre bail à jours définis, et le bail type prévoit qu’ils ne sont ni solidaires ni indivis entre eux.
Le dossier co-occupation rassemble ce qui touche aux logements partagés entre plusieurs occupants.