Louer sa résidence secondaire : les 5 options comparées

Vous possédez un appartement que vous n’habitez pas à plein temps : un pied-à-terre en ville, une maison de famille, un bien acheté pour plus tard. Il vous sert quelques week-ends, parfois un mois l’été, et reste vide le reste du temps. Vous voulez louer votre résidence secondaire, mais chaque interlocuteur vous pousse vers sa solution : l’agence vers le bail classique, l’ami vers les plateformes touristiques, le voisin vers la colocation. Il n’existe pas de meilleure option dans l’absolu, seulement une option adaptée à votre usage du bien et à votre temps disponible. Ce guide passe en revue les cinq façons de louer sa résidence secondaire en France : les règles de chacune, ce qu’elles vous imposent et le profil de propriétaire pour lequel elles fonctionnent le mieux.

La question qui tranche : voulez-vous garder l’usage du bien ?

Avant de comparer les rendements, demandez-vous si vous comptez encore utiliser ce logement. Un bail d’habitation classique (vide ou meublé) donne au locataire la jouissance exclusive du logement, qui devient sa résidence principale : vous n’y remettez plus les pieds, week-ends compris, jusqu’à la fin du bail. La location touristique et la location à temps partiel vous laissent vos propres dates. Le bail mobilité vous rend le bien au bout de dix mois au plus.

La question concerne un parc considérable : la France compte 3,8 millions de résidences secondaires.

1. La location longue durée, vide ou meublée

C’est le cadre le plus connu, régi par la loi du 6 juillet 1989. Le logement devient la résidence principale du locataire.

• Durée : 3 ans minimum en location vide pour un bailleur particulier, 1 an en meublé (9 mois non reconductibles pour un étudiant).
• Préavis du locataire : 3 mois en vide, réduit à 1 mois en zone tendue ; 1 mois en meublé.
• Congé du bailleur : 6 mois avant l’échéance en vide, 3 mois en meublé, quelle que soit la zone. Il n’est possible que pour vendre, pour reprendre le logement (pour vous ou un proche) ou pour un motif légitime et sérieux.
• Loyer : plafonné dans les villes qui appliquent l’encadrement des loyers.
• Fiscalité : revenus fonciers en vide (micro-foncier avec abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de loyers annuels), bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en meublé.

Pour qui ? Le propriétaire qui n’a plus l’usage du bien et cherche un revenu stable avec un minimum de gestion. C’est la solution la plus simple à vivre, à condition d’accepter de ne pas récupérer le logement avant plusieurs années.

2. Le meublé de tourisme

Le Code du tourisme définit le meublé de tourisme comme un logement loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour une location à la journée, à la semaine ou au mois. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, ce régime est nettement plus encadré.

• Enregistrement : la déclaration donnant lieu à un numéro d’enregistrement est obligatoire dans toute la France depuis le 20 mai 2026.
• Plafond de jours : le plafond de 120 jours par an (que les communes peuvent abaisser jusqu’à 90 jours) ne vise que la résidence principale du loueur. Une résidence secondaire n’y est pas soumise, mais dans certaines communes, dont Paris, sa mise en location touristique exige une autorisation de changement d’usage.
• Sanctions : le dépassement du plafond sur une résidence principale expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
• Fiscalité : en micro-BIC, l’abattement des meublés de tourisme non classés est tombé à 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes. Les meublés classés gardent un régime plus favorable.
• Gestion : annonces, accueil, ménage et linge entre chaque séjour, avis à surveiller. Beaucoup de propriétaires qui n’habitent pas sur place passent par une conciergerie, qui prélève une commission sur les recettes.

Pour qui ? Le propriétaire d’un bien en zone touristique, dont la demande se concentre sur les vacances, qui accepte une gestion active ou la confie à un prestataire. Dans une station balnéaire en été, c’est souvent l’option qui rapporte le plus à la nuit. Le détail du nouveau cadre est dans notre article sur la loi Le Meur et le bail à jours définis.

3. Le bail mobilité

Créé par la loi ÉLAN de 2018, il comble le vide entre le séjour touristique et le bail classique.

• Durée : de 1 à 10 mois, ni renouvelable ni reconductible. Une seule modification par avenant est permise, sans dépasser 10 mois au total.
• Locataires éligibles : personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire.
• Logement : meublé obligatoirement.
• Garanties : le dépôt de garantie est interdit ; le bailleur peut demander une caution ou s’appuyer sur la garantie Visale.
• Préavis du locataire : 1 mois, à tout moment. Le bailleur, lui, ne peut pas mettre fin au bail avant son terme.

Pour qui ? Le propriétaire qui sait qu’il récupérera son bien à une date précise (retour d’expatriation, projet de vente) et veut le louer d’ici là, dans une ville où étudiants, stagiaires et salariés en mission sont nombreux. Notre comparatif bail mobilité ou temps partiel détaille la différence avec le bail à jours définis.

4. La colocation

Plusieurs locataires occupent ensemble le logement, qui devient la résidence principale de chacun. Le propriétaire signe soit un bail unique avec tous les colocataires, soit un bail individuel par chambre.

• Solidarité : avec un bail unique et une clause de solidarité, chaque colocataire répond de la totalité du loyer. Celui qui part reste tenu jusqu’à ce qu’un remplaçant entre dans le bail, et au plus tard six mois après la fin de son préavis.
• Rendement : la location par chambre rapporte généralement davantage qu’un bail unique pour le même logement, au prix d’un renouvellement plus fréquent des occupants.
• Logement : il faut des chambres fermées et des parties communes adaptées, ce qui réserve la formule aux grandes surfaces.

Pour qui ? Le propriétaire d’un grand logement (trois pièces et plus) dans une ville étudiante ou à forte population de jeunes actifs, qui n’en a plus l’usage. Comme pour la longue durée, vous renoncez à occuper le bien. La différence avec les modèles de logement partagé à temps partiel est expliquée dans coliving ou co-occupation.

5. La location à temps partiel, en bail à jours définis

C’est le modèle sur lequel Kowo est construit. Vous louez votre logement meublé à un occupant sur des jours fixes chaque semaine, par exemple du lundi soir au mercredi matin, pendant des mois. L’occupant est un navetteur, un célibataire géographique, un salarié hybride : il a sa résidence principale ailleurs et cherche un pied-à-terre pour les nuits où il travaille loin de chez lui.

• Cadre : un bail à jours définis, bail Code civil de résidence secondaire (articles 1708 et suivants), et non un bail de la loi de 1989 : l’occupant n’en fait pas sa résidence principale.
• Jouissance non exclusive : l’occupant n’a droit au logement que sur les jours inscrits au contrat. Le reste de la semaine reste à vous.
• Plusieurs occupants possibles : chacun sur des jours distincts, avec son propre bail, sans solidarité entre eux. C’est la co-occupation à temps partagé.
• Durée et préavis : fixés au contrat, reconductibles aussi longtemps que les deux parties le souhaitent.
• Garanties : aucun dépôt de garantie n’est demandé à l’occupant sur un bail Kowo.
• Fiscalité : c’est de la location meublée, imposée dans la catégorie des BIC.

Les limites sont réelles. Le revenu reste inférieur à celui d’un meublé de tourisme bien placé en pleine saison. Le logement doit être meublé et pensé pour des relais réguliers (un rangement fermé par occupant, un ménage organisé entre les passages). Et la demande se concentre dans les villes où l’on vient travailler, pas dans les stations de vacances.

Pour qui ? Le propriétaire qui veut garder ses week-ends ou ses vacances dans le bien, dans une ville d’emploi, et préfère un loyer mensuel prévisible à une rotation de voyageurs.

Louer sa résidence secondaire : le comparatif en un coup d’œil

Exemple chiffré : un deux-pièces occupé le week-end

Prenons un deux-pièces meublé à Lyon. Ses propriétaires y passent leurs week-ends, du vendredi soir au dimanche soir. Restent cinq nuits libres par semaine, du dimanche au jeudi. Au tarif de référence de 55 € la nuit et sur 4,33 semaines par mois :

• Aucune location : 0 € de loyer, et les charges, la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires restent dues.
• Un occupant, 2 nuits fixes par semaine : 476 € par mois, soit 5 712 € par an.
• Deux occupants, 2 nuits chacun (lundi-mardi pour l’un, mercredi-jeudi pour l’autre) : 952 € par mois, soit 11 424 € par an, sans toucher aux week-ends.
• Longue durée : un loyer mensuel plein, mais plus aucun week-end sur place pendant au moins un an en meublé.
• Meublé de tourisme : la demande lyonnaise en semaine est surtout professionnelle et irrégulière ; le revenu dépend du taux de remplissage, de la commission de conciergerie et des frais de ménage à chaque séjour.

Si le logement ne vous sert plus du tout, un troisième occupant sur deux des nuits restantes porte le total à 1 428 € par mois. Ces montants sont des loyers bruts, avant charges et impôts. Pour votre propre cas, l’estimateur de la page propriétaires calcule ce que vos jours vides peuvent rapporter, et la page Lyon montre le modèle sur place.

Ce que ça change pour vos occupants

Le régime choisi détermine aussi qui vous attirez : des ménages qui cherchent un domicile en bail classique, des voyageurs en meublé de tourisme, des personnes en transition en bail mobilité. La location à temps partiel attire des actifs qui reviennent chaque semaine dans la même ville et paient aujourd’hui l’hôtel pour deux ou trois nuits. Un loyer proportionné à leurs nuits réelles et l’absence de dépôt de garantie les retiennent : un occupant qui a trouvé son pied-à-terre n’a aucune raison d’en changer.

Ne confondez pas : temps partiel, colocation et location saisonnière

Trois confusions reviennent souvent. La co-occupation à temps partagé n’est pas une colocation : les occupants ne vivent pas ensemble, ne partagent ni bail ni solidarité, et le logement n’est la résidence principale d’aucun d’eux. Ce n’est pas non plus de la location saisonnière : l’occupant n’est pas une clientèle de passage, il revient sur les mêmes jours pendant des mois, sous un contrat écrit avec préavis. Enfin, ce n’est pas un bail mobilité : il n’y a ni plafond de dix mois ni motif à justifier. Le cas particulier de Paris, où l’encadrement des loyers ne s’applique qu’aux résidences principales, est traité dans notre article dédié.

Les points à vérifier avant de choisir

1. Votre usage réel du bien : comptez vos nuits occupées sur l’année. Si vous n’y venez plus, la longue durée ou la colocation sont plus simples.
2. La demande locale : une ville d’emploi se prête au temps partiel, une zone touristique au meublé de tourisme, une ville universitaire à la colocation et au bail mobilité.
3. Le règlement de copropriété : certains limitent les activités commerciales ou la location touristique ; relisez-le avant de vous engager.
4. Les obligations locales : enregistrement et éventuel changement d’usage pour le meublé de tourisme, encadrement des loyers pour les baux de résidence principale.
5. Votre temps disponible : la gestion d’un meublé de tourisme est un travail, celle d’un bail longue durée presque nulle.
6. Votre fiscalité : le régime micro ou réel se choisit sur vos chiffres réels, idéalement avec un expert-comptable.

Questions fréquentes

Peut-on louer sa résidence secondaire toute l’année en meublé de tourisme ?
Le plafond de 120 jours ne s’applique qu’à la résidence principale du loueur. Une résidence secondaire peut donc être louée au-delà, sous réserve notamment de l’enregistrement, du règlement de copropriété et, dans les communes qui l’imposent comme Paris, d’une autorisation de changement d’usage.

Le préavis du bailleur est-il réduit en zone tendue ?
Non. La zone tendue réduit à un mois le préavis du locataire en location vide. Celui du bailleur reste de six mois avant l’échéance en vide et de trois mois en meublé.

La location à temps partiel est-elle légale ?
Oui. Elle repose sur un bail Code civil de résidence secondaire, dont la liberté contractuelle permet de fixer des jours d’occupation précis. Le contrat est détaillé clause par clause dans le bail à jours définis, expliqué.

Combien d’occupants peut-on accueillir sur un même logement ?
Autant que la semaine compte de créneaux distincts, dans la limite de ce que vous réservez pour vous. Le sujet est développé dans combien d’occupants sur un même logement.

Louer sa résidence secondaire n’oblige pas à choisir entre un locataire à l’année et une rotation de voyageurs : le bon régime est celui qui respecte votre propre usage du bien. Si c’est le temps partiel, notre guide pour rentabiliser sa résidence secondaire sans Airbnb détaille la méthode pas à pas, et le dossier Propriétaires rassemble tous nos articles sur le sujet, dont celui sur la taxe sur les logements vacants.