Encadrement des loyers à Paris : règles et exceptions

Ce qu’il faut retenir

• L’encadrement des loyers à Paris, instauré par la loi ALUR et la loi ÉLAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), concerne les baux de résidence principale du locataire et les baux mobilité régis par la loi du 6 juillet 1989.
• La location meublée à temps partiel sous bail à jours définis repose sur un bail Code civil de résidence secondaire (articles 1714 et suivants du Code civil), totalement exclu du dispositif d’encadrement préfectoral des loyers.
• Les propriétaires d’un pied-à-terre parisien conservent la liberté de fixer leur loyer en fonction des prestations et du marché du temps partiel, sans plafond légal de loyer majoré.
• Pour sécuriser cette exclusion, l’occupant d’un logement Kowo atteste disposer d’une résidence principale distincte, se voit toujours demander dans son dossier un justificatif de domicile de cette résidence principale, et s’engage à en justifier à la demande du bailleur.
• Ce cadre s’applique de la même manière dans toutes les autres métropoles ayant activé le plafonnement des loyers (Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier).

Vous possédez une résidence secondaire à Paris, disponible une partie de la semaine, et vous envisagez de la louer à un ou deux occupants récurrents. Une inquiétude revient presque systématiquement à ce stade : l’encadrement des loyers à Paris ne va-t-il pas plafonner ce que vous pouvez demander ? La question est légitime, la capitale applique ce dispositif avec fermeté depuis plusieurs années, et personne n’a envie de fixer un loyer, de signer un bail, puis de faire l’objet d’un signalement auprès de la Ville de Paris, qui peut prononcer une amende.

La réponse tient en une distinction juridique claire : l’encadrement des loyers ne vise qu’un régime de bail bien particulier, celui de la résidence principale. Votre résidence secondaire louée à jours fixes à un professionnel en mobilité relève d’un tout autre cadre, le bail Code civil, qui n’entre pas dans son champ d’application. Comprendre cette règle vous évite de renoncer à un projet rentable par excès de prudence, ou de sous-évaluer votre loyer sans justification légale.

Ce que l’encadrement des loyers encadre réellement

L’encadrement des loyers est un dispositif d’exception né de la loi ALUR (2014) et déployé par la loi ÉLAN (2018) dans les zones dites « tendues », où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement est critique. Paris l’applique depuis le 1er juillet 2019, après une première mise en œuvre entre 2015 et 2017, et d’autres agglomérations comme Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier l’appliquent aussi.

Le fonctionnement est fixé par arrêté préfectoral annuel : la Préfecture d’Île-de-France (consultable sur le portail DRIHL Île-de-France) détermine, en fonction du quartier, du type de location (vide ou meublé), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement, un loyer de référence égal au loyer médian, un loyer minoré (-30 %) et un loyer de référence majoré (+20 %). Un propriétaire qui signe ou renouvelle un bail d’habitation classique doit obligatoirement respecter ce plafond majoré au mètre carré, sauf complément de loyer pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant. L’expérimentation prévue par la loi ÉLAN arrivant à son terme, l’arrêté 2026 s’applique à titre exceptionnel, pour l’instant, du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026, dans l’attente d’un texte de loi visant la poursuite du dispositif.

Cependant, ce texte ne s’applique pas indifféremment à toutes les conventions d’occupation signées dans la capitale. Il vise un champ d’application strictement délimité par l’article 2 (et l’article 25-3 pour les meublés) de la loi du 6 juillet 1989 : les logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale de l’occupant. L’encadrement vise aussi les logements loués avec un bail mobilité. Un contrat qui ne relève pas de la loi de 1989 est légalement étanche à l’encadrement préfectoral des loyers.

Concrètement, ce que ça change pour votre résidence secondaire

Le cadre juridique applicable aux logements à temps partiel repose sur des principes distincts du marché locatif traditionnel :

• Résidence principale contre résidence secondaire : le critère d’application n’est pas la localisation du logement à Paris, mais le statut du logement pour le locataire. Si le bien constitue la résidence secondaire de l’occupant (qui conserve son foyer fiscal et familial ailleurs), le bail sort du périmètre de la loi de 1989.
• Le bail Code civil de résidence secondaire : régi par les articles 1714 et suivants du Code civil (consultables sur Légifrance), ce contrat permet aux parties de convenir librement du loyer, de la durée d’occupation et des modalités de préavis.
• Le bail à jours définis : c’est l’adaptation contractuelle proposée par Kowo pour la location meublée à temps partiel. Il fixe noir sur blanc les jours de présence attribués à l’occupant (par exemple du lundi soir au jeudi matin), sans créer de droit au maintien dans les lieux en dehors de ces créneaux.
• L’absence de loyer préfectoral plafonné : la grille des loyers majorés au mètre carré ne s’applique pas au bail civil. Le tarif se fixe de gré à gré entre le propriétaire et l’occupant.

Combien coûte un pied-à-terre à jours définis à Paris ? Un exemple chiffré

Cette liberté tarifaire n’est pas une incitation à des prix irréalistes : le marché du logement professionnel à temps partiel possède ses propres équilibres de marché. Un loyer déconnecté des réalités économiques ne trouvera pas preneur face aux alternatives existantes. Cependant, elle vous affranchit des grilles administratives rigides pour valoriser la qualité de votre bien et les services fournis.

Pour un studio indépendant à Paris loué sous bail à jours définis, voici les repères suivants :

• 75 € à 95 € la nuit en moyenne pour un logement entier (studio), selon les arrondissements et le standing.
• Deux nuits fixes par semaine : entre 650 € et 820 € par mois pour l’occupant (contre 400 € à 500 € pour une chambre chez l’habitant ou en province).
• Une chambre d’hôtel sur le même rythme : entre 1 200 € et 1 600 € par mois à Paris (base 140 € à 180 € la nuitée).
• Un meublé touristique loué à la semaine : environ 950 € à 1 300 € par mois avec les frais de plateforme et de ménage.
• Une location au mois entier : 1 100 € à 1 500 € par mois hors charges, pour des nuits inoccupées la majorité de la semaine.

Pour le propriétaire hôte, ce tarif permet d’obtenir un rendement régulier et attractif tout en offrant à l’actif en mobilité une économie de 40 % à 50 % par rapport à l’hôtel. Rien dans l’encadrement des loyers ne vient borner ce calcul, car le contrat relève du régime civil des baux de résidence secondaire.

Pourquoi le bail Code civil convient aux propriétaires parisiens

Au-delà de l’absence de plafonnement des loyers, le bail Code civil de résidence secondaire sous format à jours définis offre aux propriétaires une vraie souplesse juridique par rapport aux baux d’habitation classiques :

1. Durée et préavis convenus librement : contrairement aux durées minimales d’un an ou de trois ans imposées par la loi de 1989, le bail Code civil permet des durées sur mesure (par exemple 3 mois, 6 mois, 1 an) avec un préavis adapté (par exemple 1 mois).
2. Renouvellement tacite au choix : avec Kowo, le bail indique s’il se renouvelle tacitement ; s’il le prévoit, il est reconduit à son échéance pour des périodes successives de même durée.

Les garde-fous pour sécuriser votre bail Code civil à Paris

Pour éviter tout risque de requalification du bail, la vigilance est de mise sur la rédaction du contrat et la vérification des pièces. La Ville de Paris instruit les signalements déposés par les locataires et peut prononcer une amende à l’encontre du propriétaire.

Voici les règles de sécurité indispensables :

1. Exigez la preuve de la résidence principale du locataire

Avec Kowo, l’occupant atteste disposer d’une résidence principale distincte du logement demandé, se voit toujours demander dans son dossier un justificatif de domicile de cette résidence principale, et s’engage à transmettre au bailleur, à sa demande, tout élément justifiant de sa domiciliation à titre de résidence principale.

2. Rédigez un vrai bail à jours définis

Le contrat doit spécifier avec précision les jours attribués (ex. “du lundi 18h au jeudi 9h”), le montant du loyer récurrent et la jouissance exclusive limitée à ces jours.

3. Le logement ne doit pas devenir la résidence principale de l’occupant

Avec Kowo, le plein temps est possible, mais le bail Code civil suppose que l’occupant conserve sa résidence principale ailleurs. Si le logement devient sa résidence principale, c’est-à-dire le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, la loi de 1989 s’applique et le bail entre dans le champ de l’encadrement des loyers.

Qu’en est-il dans les autres villes en zone tendue (Lyon, Bordeaux, Lille) ?

La question du plafonnement des loyers se pose avec la même acuité dans d’autres métropoles ayant adopté le dispositif d’expérimentation de la loi ÉLAN. À Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Lille ou Montpellier, les préfectures de département publient des grilles de loyers de référence équivalentes à celles de Paris.

La règle juridique demeure rigoureusement identique sur l’ensemble du territoire national : seuls les baux de résidence principale du locataire et les baux mobilité régis par la loi du 6 juillet 1989 entrent dans le périmètre de l’encadrement des loyers. Que votre bien se situe à Paris, dans le centre de Lyon ou à Bordeaux, la signature d’un bail à jours définis de résidence secondaire vous place hors du champ des arrêtés préfectoraux locaux.

Ne confondez pas : loi de 1989, meublé de tourisme et loi Le Meur

L’environnement réglementaire de l’immobilier parisien superpose plusieurs législations qu’il convient de ne pas amalgamer :

• La loi de 1989 (Résidence principale) : dans les communes où un arrêté d’encadrement s’applique, les loyers sont plafonnés ; le préavis du locataire est de 3 mois en location nue (1 mois en zone tendue) et de 1 mois en meublé ; la durée minimale du bail est de 3 ans en location nue (bailleur personne physique) et de 1 an en meublé (9 mois pour un étudiant).
• Les meublés de tourisme (Airbnb, Booking) : soumis à Paris à l’autorisation préalable de changement d’usage avec compensation et au numéro d’enregistrement municipal. La récente loi Le Meur est venue durcir la fiscalité et les prérogatives des communes sur la location courte durée.
• Le bail Code civil à jours définis : il s’agit d’une location meublée récurrente à temps partiel pour des actifs. Elle ne relève ni du régime de la résidence principale (pas d’encadrement des loyers), ni du meublé de tourisme hôtelier (pas de rotation touristique journalière, pas de réglementation sur le changement d’usage).

Les règles générales de l’encadrement des loyers à Paris

Pour mémoire, voici les règles générales du dispositif parisien. Elles visent les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 : seuls les logements utilisés comme résidence principale par le locataire, ou loués avec un bail mobilité, sont concernés. Elles ne s’appliquent pas au bail Code civil à jours définis.

• Les baux visés : à Paris, le loyer d’un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis juillet 2019 est encadré par des loyers de référence minoré et majoré.
• Le plafond : le loyer de base, c’est-à-dire le loyer hors charges et hors complément de loyer, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
• Les recours : une action en diminution de loyer peut être engagée. Après instruction d’un signalement déposé par un locataire, et faute d’accord avec le propriétaire sur le remboursement des trop-perçus ou la mise en conformité du bail, la Ville de Paris peut prononcer une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Questions fréquentes sur l’encadrement des loyers à Paris

L’encadrement des loyers s’applique-t-il à tous les baux signés à Paris ?
Non. Il s’applique aux baux de résidence principale du locataire et aux baux mobilité régis par la loi du 6 juillet 1989. Les baux civils de résidence secondaire et la location à temps partiel en sont totalement exemptés.

Comment prouver que mon logement parisien est loué en résidence secondaire ?
Avec Kowo, l’occupant atteste disposer d’une résidence principale distincte, se voit toujours demander dans son dossier un justificatif de domicile de cette résidence principale, et s’engage à en justifier à la demande du bailleur. S’y ajoute la clause de jours définis inscrite au bail Code civil.

Un propriétaire peut-il fixer librement le prix de la nuitée en temps partiel ?
Oui. Le montant du loyer mensuel proratisé est fixé librement entre l’hôte et l’occupant, sans être soumis aux grilles de loyers majorés de la Préfecture d’Île-de-France.

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