Ce qu’il faut retenir
- La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) régit les meublés de tourisme : enregistrement obligatoire sur Declaloc, abaissement des plafonds de location saisonnière, rabotage de la fiscalité micro-BIC et prérogatives renforcées des copropriétés.
- Le bail à jours définis repose sur le régime civil des résidences secondaires (articles 1708 et suivants du Code civil). Il s’agit d’une location meublée récurrente à temps partiel conclue avec un locataire identifié, totalement exclue du champ d’application de la loi Le Meur.
- La location à temps partiel n’est soumise ni à l’enregistrement municipal Declaloc, ni au plafond de 90/120 jours, ni aux restrictions des règlements de copropriété visant la courte durée hôtelière.
- Le tarif moyen sous bail à jours définis s’élève à 476 € par mois pour deux nuits fixes par semaine (sur une base de 55 € par nuit), offrant au propriétaire un revenu locatif garanti sans subir les contraintes réglementaires du meublé de tourisme.
Depuis sa promulgation, la loi Le Meur sur les meublés de tourisme fait l’objet de nombreuses discussions parmi les propriétaires d’appartements et de résidences secondaires : enregistrement préalable obligatoire, plafonnement du nombre de jours de location, pouvoir renforcé des assemblées de copropriétaires. Si vous louez votre résidence secondaire quelques jours par semaine à un locataire fixe en mobilité, la question se pose légitimement : votre bien entre-t-il dans le champ de ces nouvelles contraintes ?
La réponse juridique est sans ambiguïté : la loi Le Meur vise la régulation des meublés de tourisme, c’est-à-dire des hébergements loués à la nuitée à une clientèle de passage. Le bail à jours définis, qui formalise la location meublée à temps partiel chez Kowo, relève du droit commun des baux civils de résidence secondaire. Il s’agit d’une location récurrente sur des jours fixes attribués à un locataire identifié. Voici pourquoi les deux régimes sont strictement distincts et ce que cela implique pour la gestion de votre bien.
Ce que la loi Le Meur impose aux meublés de tourisme
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (consultable dans son texte intégral sur Légifrance) a profondément modifié le cadre de la location courte durée en France.
Les cinq mesures centrales de la loi comprennent :
- L’enregistrement national sur le portail Declaloc : toute mise en location d’un meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration préalable attribuant un numéro d’enregistrement unique sous peine d’amende administrative (pouvant atteindre 10 000 €).
- L’abaissement des plafonds municipaux : les conseils municipaux des zones tendues peuvent désormais limiter la location saisonnière d’une résidence principale à 90 jours par an (contre 120 jours auparavant).
- Le rabotage fiscal du micro-BIC : l’abattement forfaitaire sur les recettes des meublés de tourisme non classés est abaissé de 50 % à 30 % (avec un plafond de recettes réduit à 15 000 €), réduisant fortement l’intérêt fiscal de la location saisonnière hôtelière.
- Le contrôle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : l’interdiction de louer des logements classés F ou G au DPE s’étend progressivement aux meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage.
- Le pouvoir des copropriétés : la majorité des deux tiers en assemblée générale peut désormais modifier le règlement de copropriété pour interdire les meublés de tourisme dans l’immeuble.
Ces dispositions s’inscrivent dans une volonté publique de lutter contre la spéculation locative et la pénurie de logements permanents dans les métropoles et zones touristiques.
Pourquoi le bail à jours définis n’est pas un meublé de tourisme
Toutes ces obligations légales partagent un même critère d’application : elles s’appliquent exclusivement aux meublés de tourisme, définis par l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme (et rappelés sur Service-Public.fr) comme des logements loués à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
Le bail à jours définis obéit à une logique contractuelle opposée :
- Pas d’enregistrement sur Declaloc : la plateforme enregistre l’activité hôtelière touristique à la nuitée. Un bail civil conclu pour des jours fixes de la semaine entre deux parties identifiées sort du champ des téléprocédures d’hôtellerie.
- Pas de plafond de 90 ou 120 jours : le plafond municipal vise la mise en location courte durée d’une résidence principale par un hôte de passage. Une résidence secondaire louée sous bail civil à temps partiel sur des jours récurrents n’est pas concernée par cette limitation.
- Pas d’interdiction par le vote de copropriété sur la courte durée : les clauses visant à interdire le va-et-vient touristique quotidien ne s’appliquent pas à un bail civil signé avec un locataire fixe récurrent.
- Un régime fiscal et juridique distinct : la relation est régie par les articles 1708 et suivants du Code civil, offrant une sécurité contractuelle stable aux deux parties sans subir le rabotage spécifique des meublés de tourisme non classés.
Les trois critères juridiques qui différencient les deux modèles
Pour qualifier un contrat d’hébergement, la jurisprudence administrative et civile examine trois éléments de fait :
- La récurrence et la fixité du calendrier : le bail à jours définis attribue les mêmes créneaux hebdomadaires (par exemple du lundi 18h au jeudi 9h) sur toute la durée du bail. Le meublé de tourisme enchaîne des nuitées indépendantes sans continuité calendaire.
- L’identité du locataire : le bail est nominatif, signé avec un actif en mobilité identifié, évitant la succession de voyageurs anonymes.
- Le type de contrat écrit : un bail civil meublé comprenant préavis et loyer mensualisé, et non une simple réservation numérique d’hébergement touristique.
Comparatif financier : le rendement en bail civil vs meublé de tourisme
Prenons l’exemple d’un propriétaire d’appartement à Paris, Lyon ou Bordeaux hésitant entre la location touristique et la location meublée à temps partiel :
- En meublé de tourisme : obligation d’enregistrement, risque de plafonnement municipal, fiscalité révisée à la baisse (rabotage des abattements micro-BIC de 50 % à 30 %), et gestion chronophage des entrées/sorties.
- En bail à jours définis Kowo : aucun enregistrement hôtelier, loyer prévisible de 55 € la nuit en moyenne. Pour deux nuits fixes par semaine, le propriétaire perçoit 476 € par mois (soit 5 712 € par an), avec des charges d’entretien réduites et une occupation stable par un professionnel de confiance.
Pour le locataire en mobilité, ce tarif de 476 € par mois s’avère nettement plus avantageux qu’une accumulation de nuitées hôtelières (dépassant 1 100 € par mois à l’hôtel) ou d’un meublé touristique (autour de 780 € par mois).
L’impact sur la tranquillité de la copropriété
Un argument central en faveur du bail à jours définis réside dans les relations avec le syndic et les copropriétaires. La loi Le Meur a répondu à l’exaspération des résidents permanents face aux nuisances sonores, aux dégradations des parties communes et aux rotations incessantes de valises engendrées par la location saisonnière hôtelière.
Le bail à jours définis réintroduit la sérénité résidentielle. Le locataire occupant le logement en semaine est un actif identifié, professionnel, qui utilise l’appartement comme un second chez-soi paisible. Il n’y a ni fête, ni bruit nocturne, ni défilé de touristes. Lors des réunions de copropriété, ce mode d’occupation respecte pleinement la destination bourgeoise des immeubles d’habitation.
Ce que ça change côté locataire
Pour le locataire, cette étanchéité juridique face à la loi Le Meur garantit la continuité de son hébergement. Une annonce de meublé de tourisme peut être suspendue par la mairie ou bloquée par un vote de copropriété.
À l’inverse, un bail à jours définis constitue un contrat de location en bonne et due forme qui engage le propriétaire sur toute la durée convenue, protégeant l’occupant contre les résiliations brutales ou les hausses de tarifs en haute saison.
Points à vérifier avant d’établir votre bail civil
- Assurez-vous que le contrat rédigé est un bail Code civil de résidence secondaire mentionnant la répartition des jours d’occupation.
- Vérifiez la présence de l’attestation de résidence principale du locataire établie dans une autre commune.
- Évitez le mélange des genres : ne louez pas un même appartement sous bail à jours définis en semaine et en meublé touristique sur des plateformes le week-end, sous peine de requalification de l’ensemble du bien en meublé de tourisme.
- Informez votre compagnie d’assurance de la location meublée à temps partiel du bien.
Questions fréquentes
La loi Le Meur impose-t-elle un DPE minimal pour le bail à jours définis ?
Les exigences DPE renforcées de la loi Le Meur visent les autorisations de changement d’usage pour meublés de tourisme. Les baux civils de résidence secondaire ne sont pas soumis à ce calendrier spécifique de la location touristique.
Dois-je déclarer mon logement en mairie pour signer un bail à jours définis ?
Non. La déclaration préalable en mairie et le numéro d’enregistrement Declaloc ne concernent que les meublés de tourisme.
Une copropriété peut-elle interdire le bail à jours définis ?
Les assemblées de copropriété peuvent restreindre la location meublée touristique de courte durée. Un bail civil de résidence secondaire signé avec un locataire fixe entre dans l’usage d’habitation de l’immeuble.
La loi Le Meur encadre sévèrement la location saisonnière hôtelière mais ne touche pas aux baux civils à temps partiel. Pour sécuriser la rédaction de votre contrat, parcourez notre dossier juridique complet et lisez notre article sur le bail à jours définis expliqué. Pour étudier la valorisation de votre bien sans contrainte touristique, consultez rentabiliser sa résidence secondaire sans Airbnb.