Loi Le Meur : ce qui change pour les meublés de tourisme

Ce qu’il faut retenir

• La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) régit les meublés de tourisme : enregistrement obligatoire auprès d’un téléservice national, abaissement des plafonds de location saisonnière, rabotage de la fiscalité micro-BIC et prérogatives renforcées des copropriétés.
• Le bail à jours définis repose sur le régime civil des résidences secondaires (articles 1714 et suivants du Code civil). Il s’agit d’une location meublée récurrente à temps partiel conclue avec un locataire identifié, totalement exclue du champ d’application de la loi Le Meur.
• La location à temps partiel n’est soumise ni à l’enregistrement auprès du téléservice national, ni au plafond de 90/120 jours, ni aux restrictions des règlements de copropriété visant la courte durée hôtelière.
• Sous bail à jours définis, à 55 € par nuit, deux nuits fixes par semaine représentent un loyer de 476 € par mois, offrant au propriétaire un revenu locatif régulier sans subir les contraintes réglementaires du meublé de tourisme.

Depuis sa promulgation, la loi Le Meur sur les meublés de tourisme fait l’objet de nombreuses discussions parmi les propriétaires d’appartements et de résidences secondaires : enregistrement préalable obligatoire, plafonnement du nombre de jours de location, pouvoir renforcé des assemblées de copropriétaires. Si vous louez votre résidence secondaire quelques jours par semaine à un locataire fixe en mobilité, la question se pose légitimement : votre bien entre-t-il dans le champ de ces nouvelles contraintes ?

La réponse juridique est sans ambiguïté : la loi Le Meur vise la régulation des meublés de tourisme, c’est-à-dire des logements loués à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, à la journée, à la semaine ou au mois. Le bail à jours définis, qui formalise la location meublée à temps partiel chez Kowo, relève du droit commun des baux civils de résidence secondaire. Il s’agit d’une location récurrente sur des jours fixes attribués à un locataire identifié. Voici pourquoi les deux régimes sont strictement distincts et ce que cela implique pour la gestion de votre bien.

Ce que la loi Le Meur impose aux meublés de tourisme

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (consultable dans son texte intégral sur Légifrance) a profondément modifié le cadre de la location courte durée en France.

Les cinq mesures centrales de la loi comprennent :

1. L’enregistrement national auprès d’un téléservice : à compter de la mise en service du téléservice national d’enregistrement, prévue au quatrième trimestre 2026, l’enregistrement des meublés de tourisme sera obligatoire, sous peine d’amende administrative (pouvant atteindre 10 000 €).
2. L’abaissement des plafonds municipaux : la commune peut, sur délibération motivée, abaisser jusqu’à 90 jours par an (contre 120 jours auparavant) la durée maximale pendant laquelle une résidence principale peut être louée à des touristes.
3. Le rabotage fiscal du micro-BIC : l’abattement forfaitaire sur les recettes des meublés de tourisme non classés est abaissé de 50 % à 30 % (avec un plafond de recettes réduit à 15 000 €), réduisant fortement l’intérêt fiscal de la location saisonnière hôtelière.
4. Le contrôle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : en France métropolitaine, les meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage doivent être classés entre A et E (entre A et D à compter du 1er janvier 2034) ; à compter du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme, sauf lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur, devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent.
5. Le pouvoir des copropriétés : dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale, la majorité des deux tiers en assemblée générale peut désormais modifier le règlement de copropriété pour interdire les meublés de tourisme dans l’immeuble.

Ces dispositions s’inscrivent dans une volonté publique de lutter contre la spéculation locative et la pénurie de logements permanents dans les métropoles et zones touristiques.

Pourquoi le bail à jours définis n’est pas un meublé de tourisme

Toutes ces obligations légales partagent un même critère d’application : elles s’appliquent exclusivement aux meublés de tourisme, définis par l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme (et rappelés sur Service-Public.fr) comme des logements loués à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Le bail à jours définis obéit à une logique contractuelle opposée :

• Pas d’enregistrement auprès du téléservice national : l’enregistrement vise les meublés de tourisme, loués à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, à la journée, à la semaine ou au mois. Un bail civil conclu pour des jours fixes de la semaine entre deux parties identifiées sort du champ des téléprocédures d’hôtellerie.
• Pas de plafond de 90 ou 120 jours : le plafond municipal vise la mise en location courte durée d’une résidence principale par un hôte de passage. Une résidence secondaire louée sous bail civil à temps partiel sur des jours récurrents n’est pas concernée par cette limitation.
• Pas d’interdiction par le vote de copropriété sur la courte durée : les clauses visant à interdire le va-et-vient touristique quotidien ne s’appliquent pas à un bail civil signé avec un locataire fixe récurrent.
• Un régime fiscal et juridique distinct : la relation est régie par les articles 1714 et suivants du Code civil, offrant une sécurité contractuelle stable aux deux parties sans subir le rabotage spécifique des meublés de tourisme non classés.

Les trois critères juridiques qui différencient les deux modèles

Trois éléments de fait distinguent les deux contrats :

1. La récurrence et la fixité du calendrier : le bail à jours définis attribue les mêmes créneaux hebdomadaires (par exemple du lundi 18h au jeudi 9h) sur toute la durée du bail.
2. L’identité du locataire : le bail est nominatif, signé avec un locataire identifié, évitant la succession de voyageurs anonymes.
3. Le type de contrat écrit : un bail civil meublé comprenant préavis et loyer mensualisé, et non une simple réservation numérique d’hébergement touristique.

Comparatif financier : le rendement en bail civil vs meublé de tourisme

Prenons l’exemple d’un propriétaire d’appartement à Paris, Lyon ou Bordeaux hésitant entre la location touristique et la location meublée à temps partiel :

• En meublé de tourisme : obligation d’enregistrement, risque de plafonnement municipal, fiscalité révisée à la baisse (rabotage des abattements micro-BIC de 50 % à 30 %), et gestion chronophage des entrées/sorties.
• En bail à jours définis Kowo : aucun enregistrement hôtelier, loyer prévisible de 55 € la nuit. Pour deux nuits fixes par semaine, le loyer s’élève à 476 € par mois (soit 5 712 € par an), avec des charges d’entretien réduites et une occupation stable par un professionnel de confiance.

Pour le locataire en mobilité, ce loyer de 476 € par mois s’avère nettement plus avantageux qu’une accumulation de nuitées hôtelières (dépassant 1 100 € par mois à l’hôtel) ou d’un meublé touristique (autour de 780 € par mois).

L’impact sur la tranquillité de la copropriété

Un argument central en faveur du bail à jours définis réside dans les relations avec le syndic et les copropriétaires.

Le bail à jours définis réintroduit la sérénité résidentielle. Le locataire occupant le logement en semaine est identifié et utilise l’appartement comme un second chez-soi paisible. Il n’y a ni fête, ni bruit nocturne, ni défilé de touristes.

Ce que ça change côté locataire

Pour le locataire, cette étanchéité juridique face à la loi Le Meur garantit la continuité de son hébergement. Dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale, un vote de copropriété peut interdire les meublés de tourisme.

À l’inverse, un bail à jours définis constitue un contrat de location en bonne et due forme qui engage le propriétaire sur toute la durée convenue, protégeant l’occupant contre les résiliations brutales ou les hausses de tarifs en haute saison.

Points à vérifier avant d’établir votre bail civil

• Assurez-vous que le contrat rédigé est un bail Code civil de résidence secondaire mentionnant la répartition des jours d’occupation.
• Vérifiez la présence de l’attestation de résidence principale du locataire établie dans une autre commune.
• Évitez le mélange des genres : ne louez pas un même appartement sous bail à jours définis en semaine et en meublé touristique sur des plateformes le week-end.
• Informez votre compagnie d’assurance de la location meublée à temps partiel du bien.

Questions fréquentes

La loi Le Meur impose-t-elle un DPE minimal pour le bail à jours définis ?
Non : les exigences de performance énergétique de la loi Le Meur visent les meublés de tourisme : en France métropolitaine, les meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage doivent être classés entre A et E (entre A et D à compter du 1er janvier 2034) ; à compter du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme, sauf lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur, devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent.

Dois-je déclarer mon logement en mairie pour signer un bail à jours définis ?
Non. La déclaration préalable en mairie et l’enregistrement auprès du téléservice national ne concernent que les meublés de tourisme.

Une copropriété peut-elle interdire le bail à jours définis ?
Dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale, l’assemblée générale peut, à la majorité des deux tiers, modifier le règlement pour interdire les meublés de tourisme. Un bail civil de résidence secondaire signé avec un locataire fixe entre dans l’usage d’habitation de l’immeuble.

La loi Le Meur encadre sévèrement la location saisonnière hôtelière mais ne touche pas aux baux civils à temps partiel. Pour sécuriser la rédaction de votre contrat, parcourez notre dossier juridique complet et lisez notre article sur le bail à jours définis expliqué. Pour étudier la valorisation de votre bien sans contrainte touristique, consultez rentabiliser sa résidence secondaire sans Airbnb.