Taxe d’habitation d’une résidence secondaire inoccupée : qui paie

Ce qu’il faut retenir

• Pour la taxe d’habitation d’une résidence secondaire inoccupée, la loi retient le mobilier : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est due pour « tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal » (article 1407 du code général des impôts). Service-Public vise un logement meublé « que vous pouvez occuper à tout moment ».
• La THRS est due par qui a, sur le logement, « la disposition ou la jouissance des locaux imposables » (article 1408), et sa situation au 1er janvier vaut pour l’année entière (article 1415).
• La loi exonère de la THRS l’ancienne résidence principale d’une personne hébergée durablement en établissement (article 1414 B) et prévoit un dégrèvement au retour de certaines expatriations (article 1414 A).
• Le conseil municipal de certaines communes peut majorer de 5 % à 60 % la part communale de la taxe ; trois situations ouvrent droit, sur réclamation, à un dégrèvement de cette majoration (article 1407 ter).

Vous avez hérité de l’appartement de vos parents, à deux heures de route de chez vous. Les meubles sont toujours là, les volets restent fermés, et vous n’y avez dormi que deux week-ends cette année. Puis l’avis de taxe d’habitation arrive, à votre nom. Votre premier réflexe : pourquoi payer une taxe d’habitation pour un logement où personne ne vit ?

Or l’article 1407 du code général des impôts vise les locaux meublés. Reste à savoir si un allègement est possible : l’exonération et le dégrèvement qui visent l’ancienne résidence principale ne concernent que celle du contribuable lui-même, et la majoration communale a ses propres dégrèvements.

Taxe d’habitation d’une résidence secondaire inoccupée : le critère du meublé

L’article 1407 du code général des impôts fixe le champ de la taxe : « La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal ».

La fiche taxe d’habitation sur les résidences secondaires de Service-Public le traduit ainsi : vous devez la payer si vous avez la disposition ou la jouissance permanente « d’un logement meublé qui n’est pas votre résidence principale mais que vous pouvez occuper à tout moment, à titre privatif ». Elle précise que « le logement doit disposer d’un ameublement suffisant pour en permettre l’habitation ». Le critère est de pouvoir occuper le logement, pas de l’occuper.

La taxe est établie « au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables » (article 1408), et « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition » (article 1415). Un logement meublé à cette date est taxé pour toute l’année, même si les meubles partent en mars.

La question change si le logement est vidé de ses meubles. Un logement vide de meubles et inoccupé peut, selon Service-Public, relever de la taxe sur les logements vacants (TLV) s’il est vacant depuis au moins un an dans une commune où elle s’applique, ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) si la commune l’a instituée et qu’il est vacant depuis plus de deux ans. Selon Service-Public, la loi de finances pour 2026 a prévu la fusion de la TLV et de la THLV en une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), émise à compter des impositions établies pour l’année 2027. Les conditions, les exonérations et les taux de la TLV sont détaillés dans notre article sur la taxe sur les logements vacants.

Exonération de taxe d’habitation d’une résidence secondaire : l’ancienne résidence principale

L’ancienne résidence principale d’une personne hébergée en établissement. L’article 1414 B exonère de la THRS les personnes « qui conservent la jouissance de l’habitation qui constituait leur résidence principale avant d’être hébergées durablement » dans certains établissements ou services que le texte énumère, dont les établissements délivrant des soins de longue durée. Selon la fiche Service-Public, cela vise par exemple une entrée en Ehpad ou en maison de retraite. L’exonération est accordée « à compter de l’année qui suit celle de leur hébergement ». Elle ne couvre que cet ancien logement : les autres résidences secondaires restent soumises à la taxe, précise la même fiche.

Le retour d’expatriation sur appel à quitter la zone ou retour collectif. L’article 1414 A prévoit un dégrèvement, sur réclamation, pour les personnes domiciliées hors de France, sur « le logement qui constituait leur résidence principale à la date du transfert de leur domicile fiscal hors de France ». Il vaut « au titre de l’année de leur retour en France », et seulement si ce retour fait suite « à un appel à quitter la zone où était établie leur résidence ou à une opération de retour collectif » décidé par le ministre des affaires étrangères ou le chef de la mission diplomatique.

La fiche Service-Public ne mentionne aucune exonération liée aux revenus, à l’âge ou à la mise en vente du logement. Le logement mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur ou acquéreur figure sur la fiche TLV et THLV, comme exemple de vacance indépendante de la volonté du propriétaire, qui exonère de ces deux taxes ; toutes deux visent des logements non meublés.

La majoration en zone tendue, et ses dégrèvements

L’article 1407 ter permet au conseil municipal, par délibération, de « majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires due au titre des logements meublés ». Selon Service-Public, il s’agit de communes « situées en zone tendue », et la majoration s’applique « après délibération du conseil municipal ».

Le même article prévoit, sur réclamation présentée dans le délai et les formes du livre des procédures fiscales, un dégrèvement de la majoration, pas de la taxe elle-même, dans trois situations :

1. le logement proche du lieu de travail des personnes contraintes de résider ailleurs que dans leur habitation principale, cas détaillé dans notre article sur la taxe d’habitation en double résidence ;
2. l’ancienne résidence principale des personnes qui bénéficient de l’exonération de l’article 1414 B ;
3. « les personnes autres que celles mentionnées aux 1° et 2° qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d’habitation principale ».

La déclaration d’occupation, avant le 1er juillet

D’après la fiche Service-Public, le propriétaire d’un local d’habitation doit faire une déclaration d’occupation auprès des services fiscaux avant le 1er juillet si le logement n’a jamais été déclaré ou si sa situation a changé depuis la précédente déclaration. Si vous conservez la jouissance du logement, vous y indiquez la nature de votre occupation : « Résidence principale », « Résidence secondaire » ou « Logement vacant ».

En l’absence de déclaration ou en cas d’inexactitude, la fiche indique que vous risquez une amende de 150 € par local concerné. L’article 1770 terdecies fixe cette amende à « 150 € par local pour lequel les informations requises n’ont pas été communiquées », la même amende étant due « en cas d’omission ou d’inexactitude ».

Louer à jours fixes les nuits où le logement reste vide

Si l’appartement reste fermé la plupart de la semaine, vous pouvez louer les nuits où vous n’y êtes pas. Kowo propose la location à jours fixes chaque semaine, sous un bail à jours définis : les jours sont fixés pour toute la durée du bail, de 3 mois minimum, et chaque occupant a son propre contrat, avec la jouissance exclusive sur ses jours.

Sur le barème d’exemple hors Paris, un occupant qui prend deux nuits fixes par semaine à 55 € la nuit représente 476 € de loyer brut par mois, soit 5 712 € par an. Si vous hésitez entre cette formule, la location longue durée, le meublé de tourisme, le bail mobilité ou la colocation, notre comparatif des façons de louer sa résidence secondaire les met côte à côte.

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires d’un bien Kowo est payée par le propriétaire. Le contrat lui-même est décrit dans notre article sur le bail à jours définis.

Les points à vérifier

1. Les meubles présents au 1er janvier. Un logement meublé à cette date reste taxé pour l’année, même vidé ensuite.
2. La délibération communale. La majoration n’existe que si le conseil municipal de la commune du logement l’a votée.
3. L’ancienne résidence principale. Les articles 1414 B et 1414 A ne visent que votre propre ancienne résidence principale, et seulement dans les situations qu’ils décrivent.
4. La réclamation. Le dégrèvement de l’article 1414 A et ceux de la majoration ne s’obtiennent que sur réclamation, dans le délai du livre des procédures fiscales.
5. La déclaration d’occupation. Avant le 1er juillet, si le logement n’a jamais été déclaré ou si sa situation a changé.

Questions fréquentes sur la taxe d’habitation d’une résidence secondaire inoccupée

Ma résidence secondaire reste fermée toute l’année : la taxe d’habitation est-elle due ?
Selon l’article 1407 du code général des impôts, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal. Service-Public vise un logement meublé que vous pouvez occuper à tout moment, avec un ameublement suffisant pour en permettre l’habitation. La situation retenue est celle du 1er janvier, selon l’article 1415.

Une résidence secondaire qui reste vide peut-elle être exonérée de taxe d’habitation ?
La fiche Service-Public ne mentionne aucune exonération liée aux revenus, à l’âge ou à la mise en vente du logement. L’article 1414 B du code général des impôts exonère l’ancienne résidence principale d’une personne hébergée durablement en établissement, à compter de l’année qui suit, et l’article 1414 A prévoit, sur réclamation, un dégrèvement pour l’ancienne résidence principale l’année d’un retour d’expatriation sur appel à quitter la zone ou retour collectif. Pour la majoration communale, l’article 1407 ter prévoit, sur réclamation, un dégrèvement si une cause étrangère à votre volonté vous empêche d’en faire votre habitation principale.

Et si je retire les meubles du logement ?
Selon Service-Public, un logement vide de meubles et inoccupé peut relever de la taxe sur les logements vacants s’il est vacant depuis au moins un an dans une commune où elle s’applique, ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants si la commune l’a instituée et qu’il est vacant depuis plus de deux ans. La loi de finances pour 2026 a prévu leur fusion en une taxe unique, émise à compter des impositions établies pour l’année 2027.

Avant quelle date déclarer qu’un logement est une résidence secondaire ?
Avant le 1er juillet, selon Service-Public, si le logement n’a jamais été déclaré ou si sa situation a changé depuis la précédente déclaration. En l’absence de déclaration ou en cas d’inexactitude, l’amende est de 150 € par local, selon l’article 1770 terdecies du code général des impôts.

La méthode pour remplir les nuits vides d’un bien est détaillée dans rentabiliser sa résidence secondaire sans Airbnb, et le dossier propriétaires rassemble les autres questions de gestion d’un bien.